Energieverbrauchsdaten und Thermografieaufnahmen geben die ersten prägnanten Hinweise auf die erforderlichen Maßnahmen der Gebäudesanierung.
Vor Beginn der Sanierung sind eine umfassende Bestandsaufnahme und Bewertung erforderlich, um die kostenaufwändigen Baumaßnahmen wirtschaftlich begründet durchzuführen.
Mit einer oberflächlichen Sanierung werden Geld und Eigenleistung verschwendet. Die Gebäudehülle ist Ausgangspunkt der Bewertung.
Das Untergeschossmauerwerk ist freigelegt. Eine großer Anteil aller Kellergeschosse weist Baumängel im Bereich der äußeren Wände auf. Nach Freilegen des Kellermauerwerks ist deutlich zu sehen, dass das Wasser von außen durch die Fugen des Mauerwerks ins Gebäudeinnere eindringen kann. Wurzeln von Bäumen und Sträuchern sind bis ins Mauwerwerk vorgedrungen. Regenwasser sickert im Bereich der Außenwand nach unten und zusätzlich stauendes Wasser dringt durch das Mauerwerk und sammelt sich in den Kellerräumen.
Der Sockel des Gebäudes besteht aus Bruchsteinmauerwerk. Mit seinem dichten Gefüge zeigt es nur an der Oberfläche Absprengungen. Durch Risse im Bereich der Mörtelfugen und bereits ausgebrochenen Fugenmörtel dringt Feuchtigkeit tief ins Mauerwerk ein. Im Winter gefriert die eingedrungene Feuchtigkeit in den Mörtelfugen und beeinträchtigt so die tragende Funktion des Mauerwerks.
Das Außenmauerwerk des Erd- und Dachgeschosses besteht aus einem zweischaligen Ziegelmauerwerk. Die Süd- und Ostfassade ist mit einem Kalkzementmörtel verputzt, auf dem ein Natursteinsplitt aufgetragen ist. Der Putz ist stark verunreinigt. Durch unterschiedliche Setzungen im Bereich der Fundamentsohle führen Risse vom Fundament über den Natursteinsockel in das Erdgeschossmauerwerk bis zur Fensterbank.
Die Nord- und Westfassade sind verschiefert. Die Struktur des Schiefers ist erheblich durch Regen, Frost und Immissionen geschädigt. Feuchtigkeit dringt durch die Schieferverkleidung in die darunterliegende Holzverschalung, die in vielen Bereichen durchgefault ist, und von hieraus dringt die Feuchtigkeit in das hinter der Verschalung liegende Mauerwerk und durchfeuchtet auch den Innenputz und die Tapeten. Eine Sanierung der Schieferfassade ist nicht sinnvoll.
Die Fenster dieses Gebäudes zeigen, dass ein unsachgemäßer Einbau, eine unzureichende und unsachliche Pflege zu Fäulnis geführt haben. Farben sind z.T. abgeblättert. Unter vorhandene Farbschichten dringt Wasser ein, dieses führt an vielen Stellen der Holzfenster zu Fäulnis.
Das Dach ist in besonderer Weise den Wetterstrapazen ausgesetzt. An einigen durchgerosteten Stellen des Blechdaches dringt Wasser in die darunterliegende Dachkonstruktion, in Wände und Decken ein.
